Krisha.kz составила подборку тенденций, с которыми казахстанский рынок жилья уже попрощался или может расстаться в ближайшее время.
1. Обвал цен.
Тех, кто все еще ждет кризисного обрушения рынка недвижимости в Астане и Алматы в 2018 году и рассчитывает на этой волне приобрести жилье, вероятно, постигнет разочарование. Дедолларизация уже отыграла свою роль, темпы коррекции цен снизились до минимума, и 2017 год тому подтверждение.
В целом по республике наблюдалось трехпроцентное годовое снижение индекса «Крыши». В Астане и Алматы показатель составил 4 и 2 процента соответственно. Более того, IV квартал даже ознаменовался незначительным приростом. Если экономическая ситуация в республике останется такой же, ожидается, что 2018 год будет не менее стабильным, чем 2017-й.
Так, бюджет на покупку однокомнатной квартиры, к примеру, в двух главных городах сохранится на текущем уровне. В настоящее время стоимость средней однушки в столице примерно 11 миллионов тенге, в Алматы порядка 12,5 миллиона.
По данным «Крыши», стоимость квадратного метра в Астане в IV квартале 2017 года составляла 317 тысяч тенге, а в Алматы примерно 349 500 тенге.
Не стоит также ожидать, что столичные квадратные метры будут стремительно дорожать, а в Алматы, напротив, дешеветь. Дело в том, что в Астане было построено много бюджетных ЖК, а 2018 год обещает ознаменоваться высокими темпами строительства в связи с госпрограммой «Нурлы жер».
В Алматы же ситуация другая — дефицит высок, застройка в связи с сейсмической активностью в регионе и небольшим количеством свободных площадей для строительства дороже. Предположительно, дистанция сохранится на уровне 5−7 процентов.
2. Нерентабельность инвестиций.
В прошлом году показатель доходности сдачи квартиры в аренду достиг рекордного минимума — 8,1 процента, тогда как еще 5−7 лет назад в Алматы он превышал 10−11 процентов. Срок окупаемости недвижимости увеличился с 9−10 до 12 и даже 15 лет, если учитывать все издержки. Благодаря высоким ставкам по депозитам в 2015—2016 годах рентная рентабельность оказалась чуть ли не в два раза меньше, чем вклады.
Это подтверждают и эксперты. «Процентные ставки снижаются ежегодно. В этом году ВЭСВ составляет уже от 9 до 12 процентов. Думаю, если грамотно подойти к приобретению объекта недвижимости, который не будет простаивать, его доходность окажется выше», — говорит директор АН VIZIT Лариса Степаненко.
3. Беспроцентная рассрочка от застройщиков.
В 2015—2016 годах застройщики воспользовались кризисной ситуацией на рынке и массово заявили о беспроцентных рассрочках, которые едва не вытеснили подорожавшую ипотеку. Однако тренду не суждено было развиться, в 2017 году он пошел на спад. А в 2018-м рискует и вовсе исчезнуть.
Как показало исследование рынка, застройщики сменили политику, сократив срок с 5−7 и даже 10 лет до момента завершения строительства (даже не ввода!) объекта. В некоторых случаях они готовы предоставить рассрочку на фиксированный отрезок времени, который теперь редко превышает один год. К тому же рассрочка сейчас предоставляется на очень узкий сегмент. И порой, заявляя о беспроцентной акции, компании хитрят. На самом деле жилье предоставляется с небольшой наценкой. В среднем квадратный метр стоит дороже на 3−5 процентов, чем при моментальной оплате. Чем выше срок, тем больше наценка, которая может достигать на некоторые объекты 10−14 процентов.
4. Превосходство первичного рынка над вторичным.
В Алматы борьба за покупателя между первичным и вторичным рынком ожесточилась. Только вовсе не факт, что победит застройщик. Несмотря на некоторые прогнозы, старый жилой фонд стойко держится.
Во многом это произошло благодаря кризису и снижению покупательской способности населения. С одной стороны поля оказались застройщики, ловко снижающие цены и предлагающие различные акции и комфортные, просторные планировки, с другой стороны — владельцы квартир в панельных домах.
Преимущество последних заключается в формате жилья: компактные недорогие площади, более дешевая «коммуналка» (платежи иногда ниже в два раза) и районы с развитой инфраструктурой. Не исключено, что противостояние сохранится и победу застройщиков придется отложить до тех пор, пока первичный рынок не будет обеспечен большим количеством экономквартир с рациональной квадратурой, а произвол управляющих компаний не прекратится.
5. Серые долевые договоры.
Пару лет назад, до вступления в силу закона «О долевом участии в жилищном строительстве», инвестиционные, предварительные и прочие договоры, позволяющие стройфирмам уйти от ответственности, считались общепринятой нормой, что привело к появлению огромного количества проблемных объектов.
В Астане насчитывается более 40 долгостроев, судьбу которых должна решить очередная госпрограмма поддержки.
Новый закон обязал участников рынка заключать и регистрировать в госорганах типовые договоры долевого участия. При этом предъявляется ряд жёстких требований к застройщику, который теперь не имеет права выставлять на продажу квартиры в ЖК, не получив специального разрешения на привлечение денег дольщиков. В 2017 году впервые был сформирован белый список, где насчитывается более 20 объектов.
Как показывает практика, многие фирмы, в том числе гиганты рынка, до сих пор практикуют серые продажи, договоры цессии, специальные условия и другие уловки. Удастся ли дисциплинировать долевой рынок в 2018 году? Вероятно. Это будет зависеть от того, проявят ли власти и потенциальные дольщики должную бдительность.
Тем, кто рассчитывает приобрести жилье по этой схеме, следует тщательно следить за информацией о выданных разрешениях.
Как будут развиваться события дальше и как скоро тренды окончательно уйдут в небытие — будет зависеть от политики застройщиков и банков, от платежеспособности населения и участия государства.
