Что мешает самой выгодной ипотеке, обсудили на Конгрессе финансистов Казахстана
Уникальная по своей эффективности ипотека «7-20-25» стала возможной этим летом. Однако лишь города Алматы и Астана могут похвастать относительно активным темпом ее реализации. В регионах попросту нет подходящего под критерии программы жилья. Как выглядит разработанная Национальным банком модель ипотечной организации «Баспана», что мешает реализации проекта и как выглядит среднестатистический ипотечный заемщик обсудили на панельной сессии «Роль Программы «7-20-25» в создании мультипликативного эффекта в экономике Казахстана» в рамках VII Конгресса финансистов Казахстана.
Председатель правления АО «Ипотечная организация «Баспана» Кайрат Алтынбеков отметил, что в период 2005-2007 годов наблюдался бум на ипотечном рынке – ежегодно выдавалось ипотечных кредитов примерно на 300 млрд тенге. Затем объем ипотеки упал практически в 3 раза.
Затем Нацбанком были приняты меры для перезагрузки рынка ипотеки. Во-первых, инициированы изменения в законы для облегчения процедуры ипотечного кредитования. Во-вторых, создан специализированный оператор программы «7-20-25» – АО «Ипотечная организация «Баспана». Ее целями являются разработка эффективного механизма привлечения ресурсов на ипотечный рынок Казахстана и стимулирование строительства доступного жилья.
«Мы хотим стать высокотехнологичным партнером для клиентов и банков. Являясь инфраструктурным игроком, мы будем работать для улучшения всей инфраструктуры ипотечного рынка в части защиты прав кредиторов, улучшения принятия решений, аналитики, оптимизации, автоматизации процессов, которые будут позитивно влиять на весь рынок», – сказал глава организации.
Схема работы «Баспаны» проходит в 4 этапа: одобрение и выдача кредитов банками-партнерами, продажа со стороны банка и выкуп ипотечной организацией, обслуживание и фондирование. Схема выдачи кредита довольно традиционная, критерии для рассмотрения заявки остаются на стороне банков.
На стадии одобрения хотят ввести предквалификацию – возможность получить одобрение кредита онлайн. После этого исключится необходимость приходить в банк для одобрения. Инфраструктура для этого существует: нужные данные банк будет получать в государственном кредитном бюро, ГЦВП, других базах данных с разрешения клиента. Будет сформировано электронное кредитное досье, что исключит бумажный документооборот. Проект хотят запустить в следующем году в пилотном режиме.
На этапе продажи ожидается автоматическая электронная регистрация договоров цессии (сократятся административные расходы), выкуп кредитов «Баспаной» без проведения аудита, выданных через систему Предквалификации.
Существующее посткредитное обслуживание, как отметил спикер, работает эффективно. В изменениях схемы работы необходимости нет. С банками-партнерами будут работать только над качеством принимаемых решений, чтобы создать высококачественный портфель.
Что касается фондирования, то для того чтобы инвесторам избежать рисков на одного эмитента и отслеживать реальный портфель розничных заемщиков, «Баспана» планирует использовать секьюритизацию ипотечных облигаций. Кроме того, компания работает над присвоением кредитного рейтинга на уровне суверенного. «Баспана» амбициозно нацелена стать высокопрофессиональным эмитентом, предоставляющим высоконадежные бумаги, которые будут пользоваться активным спросом.
По словам Кайрата Алтынбекова, за последние месяцы семью банками-партнерами приняты заявки на более чем 50 млрд тенге, одобрено займов на более чем 35 млрд тенге.
В свою очередь Галим Хусаинов, председатель правления АО «Банк ЦентрКредит», являющегося лидером по реализации программы «7-20-25» (77% принятых заявок по программе приходится на БЦК, 87% одобрены), поделился сделанными за время действия программы выводами.
По его словам, 66% выдач приходятся на город Алматы и Астану. Еще 15,6% реализованы на Западе Казахстана, где достаточно высокие зарплаты. На регионы, при рассмотрении каждого, приходится не более 2% всех выдач.
Уровень одобрения ипотеки составляет в среднем 57%, наблюдается тенденция к снижению с 80% в начале запуска программы (поскольку первыми клиентами стали граждане с высокими доходами) и до 56% в ноябре.
«60% отказов складывается за счет отрицательной кредитной истории. 39% приходится на граждан с недостаточным размером доходов – у обратившихся недостаточный уровень оплаты труда для погашения кредита», – анализирует Галим Хусаинов.
БЦК составил портрет ипотечного заемщика. В половине случаев это имеющие семьи граждане в возрасте 28-34 лет со средним заработком от 226 тысяч тенге (в регионах) до 340 тысяч тенге (в Алматы и Астане) и стажем около 4,5 лет. В среднем размер ипотеки составляет 9 млн тенге (в регионах) и 13,3 млн тенге (в Алматы и Астане). В основном приобретаются 1,2-комнантные квартиры. Ежемесячный платеж – чаще всего около 80 тыс. тенге.
При этом эксперт отметил влияние «7-20-25» на стоимость жилья. Так, в одном из ЖК Астаны цена за квадратный метр в начале реализации программы составляла 316 тыс.тенге, в ноябре повысилась до 367 тыс.тенге. Причина в высоком спросе и ограниченном предложении. В Алматы изменения незначительные – 3%,поскольку здесь не так активно ведется застройка, в сравнении со столицей.
«Программа сама по себе является уникальной. С точки зрения потребителей она позволяет достаточно дешево купить жилье с нормальным ежемесячным платежом. Позволяет улучшать жилищные условия людям со средним уровнем дохода. Наблюдается снижение уровня обращений граждан. Основная причина – в ограниченном предложении жилья для потенциальных покупателей, особенно в регионах. Но спрос порождает предложение.
Поэтому надеемся, что уже в следующем году количество предложений жилья существенно увеличится. Если программа будет работать на постоянной основе, то она должна стимулировать строительство жилья. Также стоит обратить внимание на то, что на момент запуска программы уже был сформированный фонд жилья, который не попадал под формат (жилые комплексы бизнес-класса, или с большими квартирами). Все, что подходило, – мы продали. Однако сейчас наблюдается тенденция строительства жилья, которое бы попадало в этот сегмент», – резюмировал глава БЦК.
Также было отмечено положительное влияние на рынок недвижимости создание программы «Баспана-хит», направленной на реализацию вторичного жилья.
После основных выступлений состоялась дискуссия с участием присутствующих экспертов, представителей компаний-застройщиков. Поступило предложение включить в «7-20-25» кредитование договоров долевого строительства. Однако цель программы – в обеспечении жильем нуждающихся граждан, а не тех, кто имеет возможность снимать квартиру и параллельно делать платежи в рамках договоров долевого строительства.
Также участники поинтересовались возможностью рассмотреть Фонд гарантирования жилищного страхования в качестве партнера программы. Эксперты отметили, что ФГЖС пока не имеет достаточного портфеля проектов, по которым можно было бы судить его эффективность.
